Immobilier fractionné

L’investissement connaît aussi ses tendances, et l’immobilier fractionné est en vogue en 2022/2023. Cependant, la nouveauté peut souvent prêter à confusion et entraîner des erreurs. Voici donc l’essentiel pour en profiter sereinement !

Qu’appelle-t-on l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné permet d’investir dans une portion d’un bien immobilier, en partenariat avec d’autres investisseurs. Contrairement aux SCPI ou au crowdfunding immobilier, l’investissement porte sur un bien précis. L’objectif : toucher des revenus locatifs et, éventuellement, réaliser une plus-value à la revente.

Les atouts de l’investissement dans l’immobilier fractionné

Encaissement des loyers et réalisation de la plus-value

L’immobilier fractionné a pour principal objectif de générer des revenus réguliers, mensuels ou trimestriels, issus des loyers de l’actif immobilier.

En plus de ces revenus, vous récupérez également une part de la plus-value lors de la revente du bien, après quelques années. Contrairement à la SCPI, dont la valeur dépend de l’ensemble du patrimoine, ou au crowdfunding immobilier, qui offre des intérêts fixes sans possibilité de bénéficier d’une plus-value supplémentaire, ici, vous profitez réellement de la performance du bien.

✅ Vous recevez donc loyers et plus-value, comme un propriétaire. Sauf que…

Un faible coût d’entrée pour investir dans l’immobilier

L’immobilier fractionné est accessible à des budgets variés !

Sur la page d’accueil de Tantiem, le montant minimum d’investissement est de 100 €. D’autres plateformes, comme Meute Invest, demandent 200 €, mais cela reste raisonnable comparé à l’achat direct d’un bien immobilier !

Des revenus immobiliers sans intervention.

Comme avec les SCPI, l’immobilier fractionné garantit un revenu supplémentaire sans les soucis de la gestion directe.

Les professionnels de la plateforme s’occupent de tout : sélection des opportunités, achat et revente du bien, gestion des locataires et entretien, etc.

Fiscalité avantageuse pour les hauts revenus

Les investissements en immobilier fractionné sont souvent réalisés via des obligations, ce qui entraîne une imposition par défaut à la flat tax de 30 %.

En comparaison, les biens immobiliers directs ou les SCPI peuvent entraîner une fiscalité plus lourde, surtout pour les foyers avec une tranche marginale d’imposition élevée (30 % ou plus). Sans optimisation fiscale, les revenus locatifs sont imposés à votre TMI, en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour une tranche à 41 %, la fiscalité totale peut donc atteindre 58,2 %.

Choix de vos placements

🏠 Dernier avantage de l’immobilier fractionné : vous choisissez les actifs dans lesquels investir.

Contrairement à un fonds immobilier qui répartit votre argent dans divers biens sans vous consulter, vous avez ici le contrôle sur les maisons, bureaux ou immeubles où vous placez votre capital.

Inconvénients de cet investissement

Un secteur de l’immobilier fractionné encore en développement

L’immobilier fractionné est encore un secteur relativement nouveau, avec à la fois des succès et des défis, incluant quelques erreurs de jeunesse.

Voici deux exemples significatifs :

• Bricks a attiré l’attention après que l’Autorité des Marchés Financiers ait remis en question son modèle de royalties.
• Bloks a lancé sa première opération à l’été 2023, puis a dû rembourser les investisseurs (dont moi) pour réévaluer son modèle.

➡️ Il est donc essentiel de bien choisir votre plateforme !

Un manque de transparence concernant la sortie de l’investissement

En immobilier fractionné, les biens sont généralement conçus pour générer des revenus pendant 6 à 10 ans. Cela évite de devoir réinvestir fréquemment si vous cherchez à percevoir des loyers.

Cependant, étant donné que ce secteur est encore récent, nous avons peu de retour d’expérience sur la conclusion des opérations. En principe, la sortie se fait par la revente du bien, avec une plus-value éventuelle pour rembourser le capital investi. Certaines plateformes prévoient un marché secondaire pour permettre la revente des titres, mais cela dépendra de l’accord sur le prix et de la demande.

Il est également possible que la société décide de conserver le bien au-delà de 10 ans si les loyers sont intéressants. Dans ce cas, la plateforme pourrait organiser une nouvelle collecte pour rembourser les anciens investisseurs tout en attirant de nouveaux.

En résumé, bien que vous puissiez récupérer votre argent, la liquidité de ce type d’investissement n’est pas encore parfaitement claire.

Avec l’immobilier fractionné, c’est à vous de gérer la diversification de vos investissements.

Enfin, bien que vous puissiez choisir vos biens en immobilier fractionné, cela présente aussi des inconvénients. Contrairement aux SCPI comme Iroko Zen, qui sont diversifiées dès le départ avec une centaine d’actifs dans divers pays et secteurs, l’immobilier fractionné vous demande de gérer cette diversification vous-même.

Pour réduire les risques, il est recommandé d’investir dans plusieurs projets, ce qui implique de sélectionner une dizaine de collectes ou plus. Personnellement, j’apprécie cette gestion active, mais ce n’est pas le cas pour tout le monde !

Quelles plateformes choisir pour investir dans l’immobilier fractionné ?

Tantiem : des spécialistes de l’immobilier

Fondée en 2023, Tantiem est pilotée par une équipe de professionnels aguerris dans l’immobilier :

• Thomas Penet, ancien directeur marketing et commerce national chez Cogedim pendant 6 ans
• Eric Prinet, expert en immobilier avec 10 ans d’expérience dans un cabinet de conseil

La société s’appuie également sur les conseils d’une vingtaine d’experts du secteur. J’ai testé leur parcours complet en investissant dans une collecte à Lille, et l’expérience a été excellente.

🔎 Pour plus de détails, consultez mon avis complet sur Tantiem.

Blocshare : une équipe qui investit à vos côtés

Comme Tantiem, Blocshare a déjà mené plusieurs opérations remarquables. Voici deux éléments qui la rendent particulièrement intéressante :

• Alignement des intérêts : Les équipes de Blocshare investissent elles-mêmes entre 5 % et 10 % dans les collectes qu’elles proposent. Elles ont donc tout intérêt à maximiser vos gains !
• Investissements à court terme : Blocshare offre également des opportunités à court terme, contrairement à beaucoup d’autres acteurs de l’immobilier fractionné qui se concentrent sur le moyen ou long terme. Si vous ne souhaitez pas bloquer votre argent trop longtemps, cette plateforme est un excellent choix !

En outre, avec le code BLOCHEROS, vous obtenez 3 % de cashback sur votre premier investissement grâce à notre recommandation 😉.

Puzzle by Baltis : un leader précurseur dans l’immobilier fractionné

Dans les années 2010, Baltis a été l’une des premières plateformes à proposer de l’immobilier fractionné, avant de se tourner vers le crowdfunding immobilier. En 2024, la société revient à ses racines en relançant l’immobilier fractionné sous le nom Puzzle by Baltis. Leurs anciens projets, comme « Balticap 31 », « Balticap 36 », ou « Balticap 40 », étaient déjà des investissements fractionnés avant même que le concept ne soit nommé ainsi.

Avec Puzzle by Baltis, vous pouvez investir dès 100 € pour devenir copropriétaire d’un commerce et percevoir des loyers réguliers. La plateforme se concentre exclusivement sur des commerces en centre-ville, généralement des établissements classiques.

Par exemple, leur première opération en 2024 concerne l’acquisition d’un restaurant à Lille avec un rendement annuel prévu de 6 %.

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Les alternatives proches de l’immobilier fractionné

Le financement participatif immobilier

Avec le crowdfunding immobilier, à partir de 1 000 €, vous pouvez financer un projet d’achat-revente. Menée par un marchand de biens ou un promoteur, l’opération consiste à acquérir un bien, effectuer des travaux, puis le revendre avec une plus-value.

D’une durée moyenne de 1 à 3 ans, cet investissement offre des rendements de 9 % à 11 %, en compensation des risques associés, tels que les aléas des travaux ou les fluctuations du marché immobilier.

Investir dans une SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), un autre type de placement en pierre-papier, collectent des fonds auprès des épargnants pour acquérir des biens immobiliers. Les revenus locatifs sont ensuite distribués sous forme de dividendes, généralement tous les trimestres.

Principalement adaptées à un investissement à long terme, en raison des frais de souscription, les SCPI constituent une solution fiable pour générer des revenus réguliers. Les taux de distribution se situent entre 4 % et 6 %, et peuvent être encore plus élevés avec les SCPI de rendement les plus performantes.

⚠️ Attention à bien optimiser votre choix en fonction de la fiscalité, sinon votre rentabilité pourrait être fortement impactée.