Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent une solution efficace pour investir dans l’immobilier sans avoir à prendre en charge les contraintes de la gestion locative. Toutefois, il est crucial d’aborder la question de la fiscalité. Quelle est la manière dont les investisseurs en parts de SCPI sont imposés, et quelles stratégies peuvent-ils mettre en œuvre pour diminuer leur charge fiscale ? Cet article vous propose des réponses à ces interrogations.

Les investisseurs en SCPI sont assujettis à plusieurs types d’impositions.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhiculeSCPI de rendementSCPI de rendementet desSCPI de plus-values).La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion, qui prend en charge diverses fonctions, notamment l’acquisition, la rénovation, l’entretien, la valorisation et la mise en location des propriétés. Cela vous permet de

• Revenus fonciers : générés par les loyers perçus, constituant la principale source de rentabilité.
• Revenus financiers : issu des placements de trésorerie réalisés par la SCPI.
• Plus-values ​​immobilières : résultant de la revente de certains actifs.
• Plus-value potentielle : pouvant être réalisée lors de la cession de vos pièces.

Chacun de ces revenus est soumis à des régimes fiscaux différents, mais l’imposition est supportée par les investisseurs qui détiennent les parts, et non par la SCPI elle-même, ce qui caractérise les SCPI comme fiscalement transparentes..

➡De plus, il convient de noter que vos parties de SCPI sont également soumises à l’ Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) .

Fiscalité liée à l’acquisition de parts de SCPI

Lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI, vous devrez généralement payer des commissions de souscription, mais aucun frais de notaire ni droit d’enregistrement ne sera requis.

En revanche, si vous optez pour l’achat de parts sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement de 5 % sur le prix de la part s’appliquera, mais vous éviterez les frais de souscription. Ce type d’achat concerne surtout les SCPI à capital fixe.

Comme la plupart des SCPI sont à capital variable, le marché secondaire est presque inexistant : c’est la société de gestion qui rachète vos parts lorsque vous souhaitez les vendre. Dans la plupart des cas, cela signifie que vous n’aurez ni frais de notaire ni droits d’enregistrement à payer.

Régime fiscal applicable aux revenus de la SCPI

Les SCPI génèrent principalement des revenus fonciers, mais aussi, dans une moindre mesure, des revenus financiers. Lorsqu’elles disposent d’un excédent de trésorerie, elles peuvent placer ces liquidités en attendant une opportunité immobilière, ce qui permet de percevoir des intérêts ou des dividendes.

Taxation des revenus financiers

Pour les revenus financiers, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) s’applique, avec un taux de 12,8 % pour l’impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 30 %.

Si vos revenus sont faibles, il pourrait être plus intéressant de choisir l’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, surtout si votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est de 0 % ou 11 %. Cependant, cette option impose que l’ensemble des revenus financiers de votre foyer soit également soumis au barème progressif.

Fiscalité des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont taxés comme ceux d’un investissement locatif direct, selon l’impôt sur le revenu. Vous pouvez opter pour l’un des deux régimes d’imposition suivants :

• Le régime micro-foncier
• Le régime réel

Il est important de noter que, quelle que soit l’option choisie, les loyers seront également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Taxation des loyers selon le régime micro-foncier

⚠️ Si vous possédez uniquement des parts de SCPI et aucun bien immobilier en location, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier.

➡️ Ce régime simplifié est réservé aux personnes qui perçoivent des loyers d’un bien immobilier non meublé en plus de leurs revenus issus des parts de SCPI.

Il s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts, c’est-à-dire les loyers et les dividendes provenant de vos parts de SCPI, sont inférieurs à 15 000 € par an. Dans ce cas, vos loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu avec un abattement forfaitaire de 30 %. Concrètement, vous ne payez des impôts que sur 70 % de vos revenus fonciers. Cet abattement est censé couvrir toutes les charges liées à vos investissements locatifs.

Imposition des loyers sous le régime réel

Si vous n’êtes pas éligible au régime micro-foncier, vous devrez opter pour le régime réel. Dans ce cas, les loyers générés par votre SCPI s’ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Ainsi, si votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est de 41 %, vos dividendes de SCPI seront taxés à un total de 58,2 % (41 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Par exemple, pour 1 000 € de dividendes, vous recevrez seulement 418 € après imposition.

Le régime réel offre toutefois l’avantage de permettre la déduction de certaines charges. Pour une SCPI, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt si vous avez financé l’achat de vos parts à crédit, ainsi que les frais liés aux réparations, à l’entretien, à l’administration des biens, aux frais de gestion éventuels et aux charges locatives non récupérées. Notez que les frais d’entrée ne sont pas déductibles.

😬 Il est important de considérer l’impact fiscal sur le rendement des SCPI.

Étant donné l’effet potentiellement important de la fiscalité sur la rentabilité de vos investissements, il est essentiel de sélectionner des SCPI offrant une performance globale attractive, en prenant en compte à la fois la rentabilité et les frais. Pour vous aider dans votre choix, consultez notre classement des SCPI, mis à jour chaque année.

Quand privilégier le régime réel ou le régime micro-foncier ?

Les régimes réel et micro-foncier ont chacun leurs propres avantages et inconvénients. En règle générale :

• Privilégiez le régime micro-foncier si vous y êtes admissible, si vous avez acheté vos parts de SCPI en totalité avec des fonds propres (sans emprunt), ou si vos charges représentent moins de 30 % des recettes brutes.
• Optez pour le régime réel dans les autres cas. Si vous avez financé l’achat de vos parts par un emprunt, il est probable que vos intérêts d’emprunt excèdent 30 % du rendement de la SCPI. Par exemple, pour une SCPI avec un rendement moyen de 4,5 % par an, le régime réel sera plus avantageux si votre taux d’intérêt est supérieur à 1,35 % par an.

La fiscalité applicable lors de la revente d’immeubles ou de parts de SCPI

Lorsqu’une SCPI vend des immeubles qu’elle possède, elle doit s’acquitter d’impôts et de prélèvements sociaux. De même, la revente de vos parts de SCPI entraîne également des impositions. Il est crucial de prévoir ces coûts à l’avance pour éviter toute déconvenue.

La détermination de l’impôt sur les plus-values

La vente d’immeubles ou de parts de SCPI est soumise à l’imposition des plus-values immobilières. Le montant imposable est calculé comme la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, frais d’entrée inclus pour les parts de SCPI (les frais eux-mêmes ne sont pas imposés). La plus-value est alors taxée à 19 %, à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Toutefois, des abattements peuvent réduire l’impôt en fonction de la durée de détention des immeubles ou des parts.

Les réductions fiscales en fonction de la durée de détention

Un abattement est accordé pour chaque année de détention. Les plus-values sont exonérées d’impôt après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Voici le tableau des abattements en fonction du nombre d’années de détention :

Nombre d’années de détention	Impôt : Abattement applicable par an	Prélèvements sociaux : Abattement applicable par an
0 à 5 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
22ème année révolue	4 % par an	1,60 % par an
Après 22 ans	Exonération	9 %
Après 30 ans	Exonération	Exonération

Par exemple, si vous vendez vos parts après 10 ans, vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur la plus-value avant l’imposition au taux de 19 %, et d’un abattement de 8,25 % avant l’application des prélèvements sociaux.

✅ Pour les ventes d’immeubles par la SCPI, les comptables de la société de gestion se chargent généralement de préparer les informations nécessaires pour votre déclaration de revenus.

Comment optimiser la fiscalité des SCPI ?

En résumé, la fiscalité des SCPI peut être peu avantageuse, en particulier si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, puisque la majorité des revenus, principalement ceux des loyers, sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Cependant, il existe trois approches pour réduire la charge fiscale liée aux SCPI.

1 – Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie

Certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir dans des SCPI, et dans ce cas, la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie s’applique à vos gains, quel que soit le type de revenus générés par la SCPI.

Pour des informations détaillées sur la fiscalité de l’assurance-vie, nous vous invitons à consulter notre article spécialisé. En résumé :

• Vous n’êtes pas imposé tant que vous ne réalisez pas de retraits.
• Les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, incluant les prélèvements sociaux.
• Après 8 ans de détention, vous bénéficiez d’une imposition réduite et d’un abattement annuel de 4 600 € ou 9 200 € pour les couples.

✅ Par exemple, avec une assurance-vie de plus de 8 ans, si vous retirez chaque année 4 000 € de revenus SCPI, l’abattement vous permet de ne payer que les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pour comparer les meilleures assurances-vie qui offrent des SCPI, consultez notre comparatif !

Choisir entre l’achat direct de parts de SCPI ou via une assurance-vie peut être complexe et dépend de votre situation personnelle.

⚠️ L’assurance-vie est actuellement la seule enveloppe fiscale permettant d’investir dans des SCPI, car le Plan d’Épargne en Actions (PEA) n’autorise pas l’achat de parts de SCPI.

2 – Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété

Si vous ne souhaitez pas passer par une assurance-vie, une alternative est d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Cette option présente plusieurs avantages :

• Vous bénéficiez d’une décote substantielle à l’achat.
• Vous ne percevez pas de revenus fonciers durant la période de démembrement, ce qui vous dispense de toute déclaration.
• À l’issue du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété des parts sans frais fiscaux supplémentaires.
• Lors de la revente, l’assiette fiscale est calculée en déduisant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété au moment de l’acquisition du prix de revente en pleine propriété.
• Les parts en nue-propriété ne sont pas soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), seul le détenteur de l’usufruit étant redevable.

Les SCPI en nue-propriété peuvent donc être une option intéressante, notamment si vous êtes fortement imposé. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié aux SCPI en démembrement.

3 – Choisir des SCPI européennes

Depuis le début des années 2010, les SCPI investissant au niveau européen, et pas seulement en France, ont connu une croissance notable, en grande partie grâce aux efforts de la société de gestion CORUM.

Investir dans des SCPI européennes présente plusieurs avantages, notamment une diversification géographique du risque. Ces placements offrent également des avantages fiscaux intéressants.

Pour clarifier, bien que la fiscalité des revenus immobiliers issus de ces SCPI puisse sembler complexe, ne vous inquiétez pas : la SCPI se chargera de vous assister dans la déclaration. Deux régimes fiscaux peuvent entrer en jeu : l’imposition des revenus fonciers dans le pays de l’immeuble et l’imposition en France.

Pour éviter une double imposition, des conventions fiscales ont été établies entre la France et les pays d’investissement, offrant deux mécanismes :

• Un crédit d’impôt pour des pays comme l’Allemagne, l’Italie ou l’Espagne.
• Une exonération, sous réserve de prise en compte pour le calcul du taux effectif, pour des pays tels que le Portugal, la Belgique, l’Irlande, les Pays-Bas ou la Pologne.

En règle générale, la fiscalité du pays où se situe l’immeuble est appliquée en priorité et est souvent avantageuse (par exemple, 15,825 % en Allemagne). Les SCPI européennes communiquent généralement leurs taux de distribution nets de frais de gestion et de fiscalité étrangère. Par exemple, la SCPI Cœur d’Europe affiche un taux de distribution de 5,93 % pour 2023, dont 5,23 % net de fiscalité étrangère, ce qui dépasse la moyenne des taux de distribution des SCPI ces dernières années (environ 4,5 %).

Crédit d’impôt

Le crédit d’impôt vise à éviter que les revenus de vos parts de SCPI ne soient doublement imposés.

Il existe deux types de crédits d’impôt :

• Crédit d’impôt réel : Ce crédit permet de déduire directement le montant de l’impôt payé dans le pays étranger de l’impôt dû en France.
• Crédit d’impôt fictif : Ce crédit compense la double imposition en offrant un montant équivalent à l’impôt français que vous auriez payé sur des revenus similaires en France.

Le calcul de l’impôt final suit ces étapes :

1. La SCPI déclare et paie éventuellement l’impôt à l’étranger.
2. Vous déclarez les revenus de vos parts de SCPI en France, en précisant le montant d’impôt payé à l’étranger.
3. L’administration fiscale calcule l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en considérant que tous les revenus proviennent de France.
4. Vous appliquez un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé à l’étranger ou à l’impôt français correspondant.

Exonération avec ajustement du taux effectif

Certaines conventions fiscales stipulent que les revenus immobiliers sont uniquement imposables dans le pays où se trouvent les biens.

Cependant, la France exige que ces revenus soient inclus dans le calcul du taux d’imposition des autres revenus du foyer soumis au barème progressif.

Pour illustrer cela, voici un exemple :

Vous recevez 7 000 € de revenus fonciers provenant d’un bien situé en Belgique grâce à vos parts de SCPI. Vous vivez et travaillez en France avec un salaire annuel de 70 000 €.

En Belgique, ces revenus sont soumis à l’impôt selon la législation locale.

En France, bien que vous ne soyez pas imposé sur ces revenus ni soumis à des prélèvements sociaux pour eux, vous devez les déclarer. Cela affecte le calcul du taux d’imposition de vos autres revenus.

Concrètement, ces 7 000 € s’ajoutent à votre salaire pour déterminer le taux d’imposition au barème progressif, ce qui peut faire passer votre tranche d’imposition de 30 % à 41 %.