Crowdfunding immobilier comparatif
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Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans l’immobilier sans gérer l’achat, les travaux ou la revente. Les rendements affichés par les plateformes sont attractifs, avec une hausse de 40 % des fonds levés en 2022, atteignant 1,6 milliard d’euros
Face au retournement du marché en 2023, bien choisir ses plateformes et ses projets devient crucial pour saisir une éventuelle reprise en 2024. Dans cet article, je partage mon expérience avec plus de trente inv
➡️ Le crowdfunding immobilier : un bon moyen de faire fructifier son épargne ? Quelles sont les meilleures plateformes ? Découvrez nos réponses ici.
Points clés :
Le crowdfunding immobilier vous permet de prêter de l’argent à un promoteur ou marchand de biens pour financer un projet.
Les rendements sont intéressants, autour de 9 à 10 % bruts par an, avec une hausse des taux en 2023, mais aussi plus de retards de paiement.
Les meilleures plateformes se distinguent par une sélection variée de projets de qualité et à fort rendement : Homunity, Anaxago, Raizers, ClubFunding, Baltis et La Première Brique.
Mon choix des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier
| Plateforme | Projets financés (Montant) | Taux de rendement | Taux de défaut | Durée moyenne | Type de financement | Bonus | Avis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anaxago | 231 projets (493 M€) | 9.8 % | 4.80 % | 1.5 ans | Crowdfunding immobilier, equity | 100€ offerts | Avis Anaxago |
| Homunity | 511 projets (665 M€) | 8.66 % | 7.25 % | 2 ans | Crowdfunding immobilier | Avis Homunity | |
| WiSEED | 823 projets (361 M€) | 8.41 % | 6.22 % | 2 ans | Crowdfunding immobilier, equity | 100€ offerts | Avis WiSEED |
| Baltis | 190 projets (85 M€) | 11 % | 5.38 % | 1.5 ans | Crowdfunding immobilier | 25€ offerts | Avis Baltis |
| Raizers | 279 projets (284 M€) | 8.25 % | 7.26 % | 1.5 ans | Crowdfunding immobilier | 100€ offerts | Avis Raizers |
Qu’est-ce que le financement participatif immobilier ?
Le crowdfunding, également connu sous le nom de financement participatif, consiste à financer un projet grâce à un groupe d’investisseurs, chacun contribuant une petite somme. Les plateformes de crowdfunding facilitent la mise en relation entre les porteurs de projets et les investisseurs.
Ce modèle n’est pas réservé au secteur immobilier ; il peut également soutenir des startups, des PME ou des artistes. Il existe plusieurs types de crowdfunding, notamment des prêts, des participations au capital et des dons.
Quels types de projets immobiliers sont financés ?
Avec le crowdfunding immobilier, vous financez un promoteur ou un marchand de biens pour réaliser des projets tels que :
- La construction de nouveaux logements
- L’aménagement de bureaux, commerces ou habitations
- L’élévation d’un immeuble
- La vente à la découpe
Vous participez ainsi au financement de la construction ou de l’achat d’un bien, y compris les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour maximiser la rentabilité lors de la revente.
⚠️ À la différence des investissements en SCPI ou en immobilier fractionné, ce modèle ne permet pas de générer des revenus à partir des loyers liés à votre placement.
Quelle est la fonction des plateformes de crowdfunding immobilier ?
Les plateformes de crowdfunding ont trois missions principales :
- Elles mettent en relation les investisseurs et les promoteurs pour faciliter le financement des projets.
- Elles évaluent les projets immobiliers, ainsi que les promoteurs et marchands de biens, selon plusieurs critères, afin d’assurer la solidité financière des parties prenantes et la rentabilité de l’investissement.
- Elles déterminent le taux d’intérêt et la durée du financement en collaboration avec le porteur de projet.
Certaines plateformes attribuent également des notes aux projets, ce qui vous permet de comparer les risques. Si ce n’est pas le cas, gardez à l’esprit qu’un taux d’intérêt plus élevé indique généralement un risque accru.
Vous prêtez de l’argent et recevez des intérêts.
En finançant un projet immobilier sur une plateforme de crowdfunding, vous participez à un emprunt obligataire :
- Avec un taux d’intérêt fixé à l’avance, généralement entre 8 et 12 % ;
- Sur une période déterminée, généralement de 12 à 36 mois.
Le promoteur rembourse le capital à la fin de la période, et les intérêts sont également versés à ce moment-là (ou parfois de manière annuelle ou semestrielle). Cela se distingue du crowdfunding de prêts aux entreprises, qui propose des remboursements sous forme de mensualités.
Pourquoi les promoteurs recourent-ils au crowdfunding ?
Pour les investisseurs, l’avantage est clair : en finançant des projets immobiliers, vous recevez des intérêts.
Mais pourquoi les promoteurs optent-ils pour le crowdfunding plutôt que de se tourner exclusivement vers les banques ? En réalité, ils utilisent souvent les deux. Tout comme pour l’achat d’un appartement, où la banque exige un apport d’environ 10 %, le promoteur a également besoin d’un apport en fonds propres. Le crowdfunding leur permet donc de renforcer ces fonds.
Par ailleurs, certains promoteurs peuvent privilégier le crowdfunding pour obtenir un financement plus rapidement. Cependant, votre rôle n’est généralement pas de remplacer la banque, mais de compléter son financement.
Mon point de vue sur le crowdfunding immobilier : de nombreux avantages et très peu d’inconvénients.
Le crowdfunding immobilier est intuitif.
En comparaison avec un investissement locatif ou une opération d’achat-revente, le crowdfunding immobilier est beaucoup plus simple et demande moins de temps. Il suffit de s’inscrire sur les plateformes choisies et de réaliser quelques clics supplémentaires pour participer à une campagne de financement.
En outre, certaines plateformes permettent d’investir à partir de quelques centaines d’euros, tandis que d’autres fixent un minimum d’investissement à 1 000 €.
Le crowdfunding immobilier offre des rendements attractifs.
Grâce au crowdfunding immobilier, vous pouvez viser une rentabilité nette après frais de 8 à 12 %, selon les projets (avant impôts). Même avec la hausse des taux, il est rare de trouver un investissement aussi rentable !
Malgré un contexte plus difficile depuis 2023, les indicateurs de performance du crowdfunding immobilier semblent rester robustes.
De plus, comme nous le verrons plus loin, la fiscalité est plus favorable que celle de l’immobilier traditionnel, vous permettant ainsi de débuter avec un petit montant et de diversifier vos investissements.
Les risques sont maîtrisés.
Une rentabilité élevée implique certains risques, mais le crowdfunding immobilier se démarque par des risques relativement faibles. L’actif immobilier sous-jacent à chaque projet apporte une sécurité que l’on ne trouve pas dans le financement d’entreprises ou de startups.
⚠️ En cas de problème, les investisseurs sont protégés, surtout si de bonnes garanties, comme une hypothèque de premier rang, sont en place pour l’opération de financement participatif.
À ce jour, très peu de plateformes ont connu de pertes définitives. Cependant, avec le marché immobilier devenant plus difficile depuis 2023, certains projets subissent des retards de paiement de plus de 6 mois ou se retrouvent en procédure collective.
⏲️ Il est aussi possible que la date d’échéance initiale soit reportée en attendant de meilleures conditions pour la revente de l’actif. J’ai par exemple vécu cette situation sur deux projets. Néanmoins, comme les intérêts continuent d’être perçus et que le taux a été ajusté de 10 % à 11 %, cela ne me pose pas de problème. Cela est dû au fait que j’ai des liquidités disponibles, ce que j’avais anticipé. Soyez également attentif à ce facteur.
Vous investissez à court ou moyen terme.
✅ Avec des placements obligataires d’une durée moyenne de 12 à 36 mois, le crowdfunding immobilier se démarque comme l’un des rares investissements offrant une forte rentabilité à court et moyen terme.
En effet, à la différence de l’immobilier locatif ou des SCPI, qui nécessitent un engagement de plusieurs années, souvent plus de 10 ans, le crowdfunding immobilier se présente comme une option plus flexible. De même, les investissements boursiers recommandent généralement des horizons d’investissement supérieurs à 5 ans.
Le crowdfunding immobilier : un investissement tangible.
Contrairement au livret A ou à de nombreux investissements en bourse, le crowdfunding immobilier vous permet de savoir exactement où vous investissez votre argent.
➡️ Pour illustrer cela, je vais partager deux expériences personnelles.
Exemple du programme « Le Lac Bleu », proposé par la plateforme de crowdfunding immobilier Homunity
Pour le Réveillon 2023, j’ai eu la chance de partir en vacances en famille à Méribel. Chaque matin, je passais devant un programme immobilier en construction, « Le Lac Bleu », dont le nom m’était familier, car j’avais déjà vu le dossier sur Homunity !
Un autre exemple : Baltis a offert aux investisseurs d’un projet l’occasion de visiter les lieux après les travaux de rénovation. Il s’agissait de transformer un ancien hôtel à Paris en plusieurs logements de courte durée. Comme j’avais investi et que j’habitais à proximité, j’y suis allé. C’était très gratifiant de constater la qualité des chambres rénovées et de pouvoir échanger avec le porteur du projet.
Un investissement verrouillé jusqu’à la date d’échéance.
⚠️ L’inconvénient du crowdfunding immobilier réside dans le fait qu’une fois le projet financé, vous ne pouvez pas récupérer votre investissement avant son achèvement. En outre, certains projets peuvent subir des retards (n’oublions pas qu’il s’agit de travaux immobiliers 😅), ce qui allonge encore la période d’illiquidité.
Analyse détaillée des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier.
| Plateforme | Taux de rendement (net de risque)* | Nombre de projets financés | Montants financés | Durée moyenne (mois) | Taux de défaut* (retards de plus de 6 mois ou procédure collective, en volume) |
|---|---|---|---|---|---|
| ClubFunding | 10% | 990 | 1 233 M€ | 21 | 8,99% |
| Homunity | 8,66% | 517 | 677 M€ | 21 | 7,25% |
| Anaxago | 9,80% | 245 | 575 M€ | 21 | 4,80% |
| WiSEED | 8,41% | 823 | 361 M€ | 22 | 6,22% |
| Raizers | 8,25% | 334 | 347 M€ | 20 | 7,26% |
| Baltis | 11% | 190 | 85 M€ | 16 | 5,38% |
Anaxago : un large éventail d’actifs de qualité supérieure.
Anaxago figure parmi les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, et ce n’est pas tout ! Avec cette plateforme, vous aurez accès à de nombreuses opportunités de projets uniques, incluant des actifs de qualité supérieure (prononcez-le à l’anglaise 😉). Cela signifie que vous pouvez investir dans des emplacements exceptionnels, comme le 8ème arrondissement de Paris ou à Megève, ainsi que dans des bâtiments tout aussi remarquables. De plus, vous pouvez également investir en crowdequity, dans un fonds de private equity immobilier (Anaxago Society 2023), ou même via une assurance-vie. Et en prime, vous bénéficiez de 100 € offerts lors de votre premier investissement 😎 !
Homunity : des projets d’exception.
Homunity.com figure également en tête de notre classement, ayant financé plus de 600 millions d’euros. La plateforme se distingue par la qualité de ses projets, ne proposant que des initiatives de plusieurs millions d’euros, pilotées par des promoteurs fiables.
ClubFunding, WiSEED et Raizers : fiabilité et diversité.
En termes de montants financés, ClubFunding se distingue comme le leader du marché, ce qui justifie sa présence dans ce classement. Cependant, il est important de noter qu’il affiche également le taux de défaut le plus élevé parmi les plateformes que j’ai examinées.
WiSEED, l’un des pionniers du financement participatif en France, a été lancé en 2008. Bien qu’il ait débuté en soutenant des startups, il s’est rapidement tourné vers le crowdfunding immobilier, ce qui explique son grand nombre de projets financés. Il est à noter que la taille moyenne des projets est relativement modeste par rapport à d’autres plateformes. De plus, WiSEED est l’une des rares plateformes de cette envergure à permettre un investissement à partir de 100 €.
Raizers est une plateforme de premier plan, reconnue comme l’une des plus actives en 2023. Elle offre une variété de projets provenant de promoteurs de toutes tailles, ainsi que des initiatives plus petites gérées par des marchands de biens. Bien que ces derniers puissent présenter un risque un peu plus élevé, il est rassurant de constater qu’aucune perte définitive n’a été signalée sur ces plateformes, malgré plus de 1 000 financements réalisés en tout.
Baltis : un nouvel entrant sur le marché avec un potentiel remarquable.
Avec l’approbation de ses projets par un « Conseil des Sages », cette plateforme choisit méticuleusement des projets de qualité situés dans les grandes villes françaises. Dotée d’un agrément AMF, elle finance un nombre croissant d’opérations immobilières, consolidant ainsi sa présence dans le secteur du crowdfunding immobilier en France.
Un atout majeur de Baltis est la possibilité d’effectuer plusieurs investissements non fiscalisés au sein de votre PEA.
💡 Pour optimiser vos investissements en crowdfunding, il est crucial de diversifier vos projets. Vous remarquerez que certains d’entre eux se financent très rapidement sur certaines plateformes. Pour maximiser vos chances de succès, n’hésitez pas à diversifier vos placements sur plusieurs plateformes !
De nouveaux acteurs prometteurs à explorer.
Le crowdfunding immobilier se rend ultra-accessible avec La Première Brique.
Dernièrement, de nouvelles plateformes émergent sur le marché du crowdfunding immobilier, bousculant certains de ses codes, notamment en ce qui concerne le montant d’entrée. Généralement fixé à 1 000€, ce seuil complique la diversification pour les petits investisseurs. Avec La Première Brique, vous pouvez désormais investir dès 1€. Oui, vous avez bien entendu : seulement 1€ !
Ces opérations incluent également des projets menés par des marchands de biens, offrant de belles rentabilités. Début 2024, La Première Brique avait déjà financé plus de 400 projets, avec un rendement annuel moyen de 11,3 % et un taux de défaut de seulement 3,65 % pour les paiements en retard de plus de 6 mois ou en procédure collective. J’ai choisi d’attendre un peu avant de vous parler de ces plateformes relativement récentes, mais après quelques années d’activité, le bilan est très prometteur. 😉
L’immobilier fractionné en plein essor
Un concept légèrement différent du crowdfunding immobilier, mais partageant de nombreuses similitudes, est l’investissement dans l’immobilier fractionné. Dans ce modèle, vous pouvez bénéficier à la fois de revenus locatifs et d’une potentielle plus-value lors de la revente. Contrairement aux opérations de marchands de biens, cette approche privilégie une logique de revenus complémentaires sur le long terme.
Pour illustrer ce concept, voici deux acteurs que je recommande.
Tantiem : Cette nouvelle plateforme vous permet d’investir à partir de 100 €. De plus, Tantiem prélève 10 % de la plus-value à la revente, créant ainsi un alignement d’intérêts entre la plateforme et ses investisseurs. À ce jour, j’ai participé à cinq opérations avec eux, et tout fonctionne parfaitement (les loyers sont perçus dans les délais).
Une autre plateforme intéressante est Blocshare, qui se distingue par un atout majeur : certaines de ses collectes visent des objectifs à court terme, généralement d’environ un an. Cela vous offre un horizon d’investissement similaire à d’autres projets de crowdfunding immobilier.
Comme vous l’observez, le crowdfunding immobilier est en pleine expansion, avec l’émergence de nombreux nouveaux modèles 😊.
Critères de choix : comment sélectionner une plateforme de crowdfunding de manière optimale ?
Mon comparatif a été élaboré en tenant compte de plusieurs critères de sélection, notamment :
- Les taux de rendement et les rentabilités internes des projets
- L’ancienneté de la plateforme
- Le nombre total de projets financés et le montant des financements
- Le taux de défaut
- Le taux de retard de paiement
- La durée moyenne des projets
- L’ergonomie des plateformes et la clarté des informations fournies
Les plateformes sont tenues de présenter certains indicateurs de performance sur leur site. Vous pouvez donc examiner ces données pour forger votre propre avis !
Exemple de simulation d’investissement en crowdfunding immobilier
Pour terminer, examinons un exemple de rentabilité brute et nette d’un investissement en crowdfunding immobilier. Considérons une opération à Angers, financée par ClubFunding, dont l’objectif est d’acquérir un immeuble de 1 300 m² pour réaliser des travaux et le revendre à la découpe. Le marchand de biens cherche à lever un million d’euros.
L’investissement obligataire s’étale sur 24 mois, avec un taux brut de 10 %. Supposons que vous investissiez 10 000 €.
À l’issue des 24 mois, les intérêts bruts s’élèveront à 10 000 € * 10 % * 2 = 2 000 €.
Vous récupérerez également votre capital initial de 10 000 €.
Sur les 2 000 € d’intérêts, vous percevrez 2 000 € * (1 – 30 %) = 1 400 € nets d’impôts et de charges sociales.
Cela équivaut à un rendement net de 7 % par an. Ce scénario ne s’applique que si le marchand de biens respecte le calendrier de son opération.
La fiscalité du crowdfunding immobilier expliquée
Le crowdfunding immobilier est considéré comme un placement obligataire, entraînant une imposition sur les intérêts perçus selon la fiscalité du capital. Vous avez deux possibilités :
- Un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les intérêts reçus durant l’année (incluant 12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux).
- L’intégration des intérêts dans vos revenus, avec une imposition basée sur votre tranche marginale d’imposition, à laquelle s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %.
La deuxième option est à privilégier si votre tranche marginale d’imposition est de 0 ou 11 %, ce qui est généralement le cas pour des revenus inférieurs à 25 000 € (pour une personne seule). En choisissant cette option, le fisc régularisera vos impôts en tenant compte des 30 % prélevés à la source par la plateforme.
IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière : aucune déclaration nécessaire.
✅ Grâce au crowdfunding immobilier, vous investissez dans une créance, pas dans un bien immobilier. De ce fait, ce type de placement est entièrement exempt de l’impôt sur la fortune immobilière.