Avis oqoro

Investir dans l’immobilier est une excellente façon de se constituer un patrimoine à crédit, avec un risque limité et un actif tangible. Cependant, la gestion d’une location peut s’avérer chronophage et parfois contraignante. Entre la recherche de locataires et les tâches de gestion quotidienne, un propriétaire peut rapidement se retrouver débordé. Pour simplifier ces démarches, des plateformes de gestion locative en ligne, comme Oqoro, ont vu le jour. Oqoro propose de prendre en charge l’intégralité de la gestion pour un tarif deux fois inférieur à celui des agences traditionnelles.

Mais que vaut vraiment l’agence Oqoro ? Leur promesse d’un service tout-en-un à prix réduit est-elle tenue ? Est-ce la meilleure solution disponible ? Pour répondre à ces questions, j’ai étudié en détail l’offre d’Oqoro. Voici mon avis dans cet article ⤵️ !

Voici mon avis en résumé

Atouts

• Offre « tout inclus »
• Pas d’engagement
• Tarifs compétitifs
• Vacance locative réduite
• Gestion des locations et colocations
• Clientèle fidèle
• Bonne évaluation sur Google
• Présence dans 40 villes en France

Faiblesses

• Communication à améliorer

Introduction à Oqoro

Fondée en 2019 par trois amis, Adrien Faure, Pierre Cloarec et Alexandre Pourchoux, Oqoro (anciennement Mon Bel Appart) est une agence de gestion locative entièrement numérique basée à Lyon. L’idée derrière Oqoro est née d’un constat simple : la gestion locative est souvent longue, stressante, et les agences traditionnelles sont coûteuses. Les fondateurs ont donc décidé de créer un service qui, grâce à la technologie, offre aux propriétaires une gestion locative irréprochable à un coût deux fois inférieur à celui des agences classiques.

Quatre ans plus tard, Oqoro connaît un succès notable. Avec une équipe de 80 employés et une technologie performante, l’entreprise gère plus de 7 000 biens à travers la France. De plus, une levée de fonds de 7 millions d’euros annonce une expansion rapide au service de ses clients.

Quel est le public cible d’Oqoro ?

Oqoro s’adresse aux propriétaires qui souhaitent louer leur logement pour une longue durée. L’agence gère divers types de locations, y compris :

• Meublées classiques (monohabitations)
• Non meublées classiques (monohabitations)
• Meublées en colocation
• Meublées en coliving

Il est à noter que 75 % des propriétés administrées par Oqoro sont des colocations, un segment particulièrement complexe. Oqoro est reconnu comme le leader dans ce domaine, et les propriétaires de monohabitations peuvent être confiants dans la capacité de l’agence à offrir une gestion efficace et bien organisée.

En outre, Oqoro gère également des immeubles de rapport, c’est-à-dire des immeubles entièrement loués. Cependant, l’agence n’intervient pas dans la gestion des locations saisonnières, comme celles proposées sur Airbnb.

L’offre proposée par Oqoro

L’offre d’Oqoro, sans engagement, se distingue par sa clarté :

• 75 % du premier loyer (charges comprises) pour chaque nouvelle location.
• 4,9 % du loyer (charges comprises) pour la gestion locative.

Le service de « mise en location » comprend :

• Vérification de la conformité du bien.
• Gestion des diagnostics requis (ESRIS, DPE, amiante, plomb, installations électriques, gaz).
• Réalisation de photos et visites virtuelles du logement.
• Publication de l’annonce sur des sites partenaires (Leboncoin, Seloger, Jinka, etc.).
• Recherche et sélection des locataires.
• Analyse des candidatures.
• Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie.
• Rédaction et signature du bail.

Le service de « gestion locative » couvre :

• Suivi administratif et gestion des relations avec les locataires.
• Envoi et encaissement des loyers.
• Régularisation des charges.
• Révision des loyers.
• Gestion courante du bien (coordination avec le syndic, gestion des réparations, etc.).

Tous ces services sont dématérialisés : les visites sont effectuées à distance grâce aux visites virtuelles (outil Matterport), et les baux sont signés électroniquement. Seuls l’accueil du logement et les états des lieux d’entrée et de sortie se font en personne par des « city managers ».

Les propriétaires ont la flexibilité de confier à Oqoro toutes les décisions concernant leur bien (sans validation préalable) ou de conserver celles qu’ils jugent essentielles (comme le choix des locataires ou les ajustements de loyer).

De plus, ils disposent d’un espace digital accessible depuis un smartphone ou un ordinateur, permettant de :

• Suivre les encaissements de loyers.
• Sélectionner des candidats locataires.
• Accéder aux baux, relevés mensuels et justificatifs divers.
• Superviser l’entretien courant du logement.

Les partenaires d’Oqoro

Lorsque certains services ne sont pas gérés en interne, Oqoro s’appuie sur un écosystème de partenaires. Parmi les principaux, on trouve Garantme et Comptalib.

Garantme pour la couverture des loyers impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance optionnelle qui protège les propriétaires contre les défauts de paiement des locataires. Elle couvre généralement les loyers impayés, les dégâts au logement non couverts par le dépôt de garantie, ainsi que les frais de contentieux et les frais juridiques en cas de litige avec le locataire.

La GLI proposée par Garantme à travers Oqoro est facturée à 2,1 % TTC des loyers perçus (charges comprises) et offre les couvertures suivantes :

• Remboursement intégral des loyers impayés, jusqu’à un plafond de 90 000 € sans limite de durée.
• 10 000 € pour les dégâts au logement non couverts par le dépôt de garantie.
• 16 000 € pour les frais de contentieux et les procédures judiciaires en cas de conflit avec le locataire.

✅ Il est rare de trouver une assurance aussi avantageuse pour les loyers impayés. Les GLI proposées par les agences traditionnelles coûtent généralement 3 % TTC des loyers, soit 50 % de plus.

Comptalib pour la gestion comptable

Si vous louez un bien meublé sous le régime réel (LMNP ou LMP), vous devez déposer chaque année une liasse fiscale et tenir un fichier des écritures comptables (FEC) en cas de contrôle fiscal. Il est donc crucial de recourir à un expert pour vous assister dans ces démarches.

Contablimo est un professionnel qui se charge de votre comptabilité. Vous lui transmettez vos justificatifs, et Contablimo gère l’intégralité de votre comptabilité. Le service, qui profite des avantages fiscaux du régime réel et d’une réduction supplémentaire si vous êtes inscrit à un organisme de gestion agréé (OGA), est facturé à partir de 10 € TTC par mois.

Un organisme de gestion agréé (OGA) est une association qui fournit une aide en gestion et en fiscalité à ses membres. Il vérifie la conformité de votre liasse fiscale avant de la soumettre aux autorités fiscales. Bien que l’adhésion à un OGA ne soit pas obligatoire, elle permet de bénéficier d’une réduction fiscale sur les frais d’adhésion et de comptabilité, pouvant aller jusqu’à deux tiers.

Combien ça coûte ?

Le prix facial

Imaginons que vous percevez 12 000 € de loyers annuels (1 000 € par mois) et que vous changez de locataire tous les deux ans. Dans ce scénario, le coût total avec Oqoro serait de 8 % de vos loyers annuels (composé de 4,9 % pour la gestion locative et de 75 % du premier loyer divisé par 12 mois et par 2 pour la mise en location). Ce montant équivaut à 29 jours de loyer (8 % divisé par (100/365)).

✅ Ce tarif est particulièrement attractif, surtout comparé aux agences traditionnelles qui facturent généralement l’équivalent de deux mois de loyer.

Le tarif après réduction fiscale

Le montant que vous payez réellement à Oqoro peut différer considérablement de la somme initiale en raison des économies fiscales possibles. Voici une explication détaillée ⤵️

Lorsque vous louez un bien, qu’il soit meublé ou vide, vous devez choisir entre le régime forfaitaire (aussi appelé régime « micro ») et le régime réel.

❌ Avec le régime forfaitaire, si vous louez vide, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos recettes locatives, qui sont ensuite soumises à votre taux marginal d’imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, ou 45 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %). Pour une location meublée, cet abattement est de 50 %.

Par exemple, pour des revenus locatifs de 12 000 € d’une location meublée (1 000 € par mois pendant 12 mois) avec un taux marginal d’imposition de 30 %, vous paierez 2 832 € d’impôts ((12 000 / 2) * (30 % + 17,2 %)). Bien que cette méthode soit fiscalement coûteuse, elle est très simple et ne nécessite pas l’aide d’un comptable.

✅ En revanche, avec le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des frais réellement engagés pour votre activité, comme l’amortissement du bien (pour les meublés), les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement et les frais de comptabilité. Les frais de gestion locative sont également déductibles de votre base imposable.

Ainsi, si votre taux marginal d’imposition est de 30 %, des frais d’agence annuels de 1 000 € (soit environ un mois de loyer tout compris) vous permettront de réduire votre impôt de 472 € (1 000 * 47,2 %). Par conséquent, les 1 000 € de frais deviennent une charge nette de 528 € (1 000 – 472). Autrement dit, la charge brute d’un mois de loyer se transforme en une charge nette équivalente à environ 15 jours de loyer !

En conclusion, le régime réel permet de réduire considérablement le coût net des commissions d’agence, rendant ainsi la charge beaucoup plus abordable.

Le régime réel du LMNP est une opportunité fiscale remarquable qui peut considérablement diminuer, voire annuler, votre imposition, tout en maximisant la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus, je vous recommande de lire mon article : « LMNP : avantages majeurs et inconvénients mineurs ».

➡️ Bien que le tarif d’une agence locative puisse paraître élevé, le régime réel permet en fait de compenser ce coût de manière substantielle grâce aux économies d’impôts qu’il génère.

Oqoro : une agence experte dédiée à l’accompagnement de ses clients

Lors du choix d’une agence de gestion locative, un propriétaire doit porter une attention particulière à deux éléments essentiels : l’efficacité de l’agence à réduire la vacance locative et sa réputation parmi ses clients.

Les périodes de vacance locative

La vacance locative peut considérablement affecter la rentabilité d’un appartement. Pour y faire face, Oqoro a mis en place un processus efficace. Lorsque qu’un locataire donne son préavis (généralement un mois), Oqoro publie immédiatement une annonce sur son propre site ainsi que sur ceux de ses partenaires. Un bien bien entretenu et au prix du marché est souvent reloué avant même le départ du locataire actuel. Il suffit alors de 48 heures pour effectuer les états des lieux de sortie et d’entrée. Notez que la durée de vacance locative peut également varier en fonction du mois où le changement a lieu.

Oqoro adopte une politique de transparence totale avec les propriétaires. L’agence préfère proposer un loyer légèrement inférieur pour garantir la satisfaction des locataires et réduire les risques de vacance ou d’impayés, plutôt que de fixer un loyer plus élevé.

✅ J’apprécie cette approche qui favorise une relation durable et avantageuse pour les deux parties.

La notoriété clients

Pour mesurer la satisfaction des clients, il est pertinent de suivre le taux de résiliation des contrats d’année en année. Actuellement, seulement 1,5 % des clients d’Oqoro quittent l’agence chaque année en raison de l’insatisfaction. Cela signifie que 98,5 % des clients choisissent de renouveler leur contrat, malgré la possibilité de le résilier à tout moment. C’est un excellent résultat.

Un autre critère pour évaluer la qualité du service d’une agence est sa note sur Google. Cette note, bien que représentative, reflète les avis des propriétaires et des locataires, et doit donc être interprétée avec prudence.

La note Google d’Oqoro est de 3,9/5, ce qui est relativement bon, mais inférieur à son ancienne note de 4,5/5. Pour comprendre cette baisse récente, j’ai examiné les avis et contacté Oqoro. La diminution de la note est due principalement à des retards dans le remboursement des dépôts de garantie entre juillet et octobre 2023, causés par une surcharge temporaire de travail. Oqoro m’a informé que ces retards étaient dus à une gestion exceptionnelle et ont pris des mesures pour résoudre le problème. Ils ont renforcé leur équipe pour réduire les délais à une semaine maximum et ont introduit de nouvelles automatisations pour accélérer le traitement des dépôts.

✅ J’apprécie particulièrement :

• La transparence d’Oqoro dans la gestion des problèmes ;
• La rapidité avec laquelle les améliorations sont mises en place.

Mon évaluation d’Oqoro

En résumé, Oqoro propose un service intégral, de haute qualité, à des tarifs très compétitifs. Le taux élevé de fidélisation des clients, avec un impressionnant 98,5 % de renouvellements, atteste de leur professionnalisme.

➡️ Mon avis sur Oqoro est extrêmement favorable. Je recommande vivement Oqoro à quiconque souhaite externaliser la gestion de son bien immobilier !