Assurance vie scpi

Face à la baisse des rendements des fonds en euros, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se sont imposées comme des alternatives de choix. En effet, elles offrent des rendements stables et relativement élevés, tout en présentant un risque inférieur à celui des placements boursiers. Toutefois, elles ne sont pas exemptes d’inconvénients, notamment une fiscalité particulièrement défavorable. C’est là qu’intervient l’assurance-vie : elle permet d’investir dans des SCPI, tout comme dans n’importe quel fonds d’investissement.

✅ En investissant dans des SCPI via une assurance-vie, vous bénéficiez de sa fiscalité avantageuse !

➡️ Dans cet article, nous explorons les avantages et inconvénients de l’assurance-vie pour investir dans des SCPI et vous proposons notre sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie dédiés aux SCPI.

Investir dans des SCPI directement ou via une assurance-vie ?

Pour vous permettre de mieux comprendre les avantages de l’assurance-vie pour investir dans des SCPI, voici un tableau comparatif entre :

• L’investissement direct dans une SCPI
• L’investissement via une assurance-vie

Critères	SCPI en direct	SCPI en assurance-vie
Frais d’entrée	De 0 à 12% (moyenne 10%)	De 0 à 8%
Frais de gestion additionnels	–	> 0,5% selon l’assurance-vie
Rendement	100% du rendement vous est distribué	L’assureur peut conserver jusqu’à 15% des dividendes (selon le contrat)
Disponibilité	Non garantie	Garantie par la société d’assurance
Ticket d’entrée	> 1 000 €	> 50 €
Choix	Plus de cent SCPI disponibles	Choix restreint (maximum une vingtaine)
Délais de jouissance	3 à 6 mois souvent	0 à 1 mois souvent
Fiscalité	Impôt sur le revenu	Fiscalité avantageuse de l’assurance-vie
Succession	Régime général	Régime de l’assurance-vie en cas de succession
IFI	Imposable à l’IFI	Imposable à l’IFI
Achat à crédit	Possible	Impossible
Contrainte	–	La plupart des assurances-vie limitent l’investissement à 50% de l’épargne du contrat

Les bénéfices de l’assurance-vie pour investir dans des SCPI

L’avantage fiscal de l’assurance-vie : un atout déterminant

L’un des principaux avantages de l’investissement en SCPI via une assurance-vie réside dans son cadre fiscal avantageux. En direct, les loyers des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, à moins de bénéficier du régime microfoncier (nécessitant un bien en location direct). En plus de cela, des prélèvements sociaux de 17,2% viennent s’ajouter.

Ainsi, avec une tranche marginale d’imposition (TMI) de 41%, vous dépassez rapidement 50% de taxation sur vos revenus SCPI.

En revanche, l’assurance-vie applique une fiscalité bien plus avantageuse : la taxation totale, incluant l’impôt et les prélèvements sociaux, est limitée à 30% (12,8% pour l’impôt et 17,2% pour les prélèvements sociaux). De plus, après huit ans, vous bénéficiez d’un abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les retraits partiels ou totaux. Si vous dépassez cet abattement, vous serez toujours soumis à un taux réduit de 7,5%, soit 24,7% en tout, prélèvements sociaux inclus.

Exemple pratique :
Supposons que vous perceviez 10 000 € de loyers d’une SCPI, avec une TMI de 41% et que vous soyez en couple.

• En direct : vous paierez 41% + 17,2%, soit 5 820 € de taxes.
• En assurance-vie (après 8 ans) : vous paierez uniquement 17,2% de prélèvements sociaux, plus 7,5% après un abattement de 9 200 €, soit 1 780 € de taxes.

Dans cet exemple, l’assurance-vie vous permet de réaliser une économie d’impôts de 4 040 € !

Optimisation successorale

L’assurance-vie n’est pas seulement bénéfique sur le plan fiscal, elle constitue aussi un outil puissant pour la transmission de patrimoine. Contrairement aux SCPI en direct, qui sont soumises à la fiscalité successorale classique, l’assurance-vie permet de bénéficier d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, réduisant ainsi les droits de succession et offrant une solution optimale pour la transmission.

Frais d’entrée réduits

Les frais d’entrée des SCPI, souvent compris entre 8% et 12%, peuvent être un frein à l’investissement. À cela s’ajoutent des frais de gestion liés aux loyers perçus.
Cependant, dans le cadre d’une assurance-vie, les frais d’entrée sont généralement plus modérés, oscillant entre 4% et 8%, ce qui rend l’investissement plus abordable.

Libérez votre épargne en quelques clics

Les SCPI ne sont pas cotées en bourse, ce qui rend la cession de parts moins prévisible. Selon la SCPI, il faut généralement compter un délai d’au moins un mois pour revendre. De plus, le rachat n’est pas garanti en période de turbulences sur le marché immobilier.

✅ Avec une assurance-vie, l’assureur vous assure une liquidité rapide. En seulement trois clics, vous pouvez récupérer votre épargne.

Ticket d’entrée réduit

Certaines SCPI peuvent demander un investissement minimum élevé, souvent autour de 5 000 €, ce qui peut être contraignant pour les petits budgets.

Avec une assurance-vie, cette limitation disparaît. Vous pouvez investir dans des fractions de parts, ce qui offre plusieurs avantages :

• Diversification simplifiée entre plusieurs SCPI ;
• Possibilité de verser des montants mensuels, parfois à partir de quelques centaines d’euros (selon le contrat choisi).

Cependant, un premier versement initial, généralement compris entre 100 € et 1 000 €, est requis lors de la souscription du contrat.

🔄️ Il convient de noter que certaines SCPI comme CRISTAL Life, Novaxia NEO ou CORUM XL sont désormais accessibles dès 200 €, facilitant ainsi l’entrée sur ce type de placement.

Délai de jouissance réduit

Le délai de jouissance est la période d’attente avant de commencer à percevoir les loyers de vos SCPI, qui peut durer plusieurs mois. Comme l’indique notre analyse, la majorité des SCPI affichent des délais de jouissance supérieurs à 4 mois.

Les inconvénients de l’assurance-vie pour investir en SCPI

L’assurance-vie présente de nombreux avantages pour l’investissement en SCPI, mais elle comporte aussi quelques inconvénients par rapport à une détention directe.

Frais de gestion annuels supplémentaires

Les SCPI intégrées dans une assurance-vie sont soumises à des frais de gestion annuels, généralement compris entre 0,5 % et 1 % selon le contrat sélectionné (voir ci-dessous pour les options les plus avantageuses).

Ainsi, si une SCPI en direct offre un rendement net de gestion de 5 %, avec des frais de gestion de 0,5 % sur le contrat d’assurance-vie, vous ne percevrez qu’un rendement de 4,5 %. Ce rendement diminuera encore davantage si vous choisissez un contrat plus coûteux.

Distribution partielle des loyers

Certains contrats d’assurance-vie ne redistribuent pas l’intégralité des loyers des SCPI, retenant une portion pour l’assureur, ce qui représente un coût supplémentaire. Toutefois, cette retenue ne peut dépasser 15 % des loyers. Il est essentiel de vérifier ce point, car cette information n’est pas toujours clairement indiquée par l’assureur.

❌ À titre d’exemple, l’assurance-vie Fortuneo ne reverse que 85 % des dividendes des SCPI Primonial disponibles à la souscription.

Une sélection de SCPI réduite

Bien qu’il existe plus de 200 SCPI en France selon l’ASPIM, seulement une centaine sont véritablement disponibles. Lorsque vous investissez directement, vous bénéficiez d’un choix varié, comprenant des SCPI de bureaux, de commerces, de résidences, ainsi que des SCPI dédiées à la défiscalisation ou en démembrement.

❌ L’offre est plus limitée dans le cadre de l’assurance-vie : les meilleurs contrats ne proposent qu’une quarantaine de supports immobiliers, incluant des SCI et des OPCI.

L’achat à crédit est exclu

L’investissement immobilier est souvent accompagné d’un crédit, permettant de se constituer un capital plus rapidement. Si vous pouvez acheter des SCPI à crédit en direct, cela n’est pas possible via une assurance-vie.
En outre, l’investissement direct à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des SCPI, réduisant ainsi la pression fiscale sur votre investissement.

Ce qui demeure inchangé

L’investissement dans une SCPI, qu’il soit effectué via une assurance-vie ou non, reste soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Il est dû lorsque votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.

Les assurances-vie les plus avantageuses pour investir dans des SCPI

Nous avons sélectionné 4 contrats d’assurance-vie optimisés pour l’investissement immobilier, ainsi qu’un contrat « bonus » un peu particulier. Les critères de notre choix incluent :

• Accessibilité en ligne
• Pas de frais d’entrée (hormis les commissions de souscription directement prélevées par les SCPI)
• Aucun frais d’arbitrage
• Frais de gestion parmi les plus compétitifs

Linxea Spirit 2
Un contrat multifonction avec des frais réduits, idéal pour l’immobilier et la bourse.

• Fonds en euros : 3,13 % en 2023
• Versement minimum : 500 €
• Frais d’entrée : 0
• Frais d’arbitrage : 0
• Supports : ETF, SCPI/SCI, OPCI

Placement-direct Vie
Un large choix de supports avec un fonds en euros attractif.

• Fonds en euros : 1,70 % à 4,00 % en 2023
• Versement minimum : 500 €
• Frais d’entrée : 0
• Frais d’arbitrage : 0
• Supports : ETF, SCPI/SCI, OPCI

Lucya Cardif
Des frais compétitifs et une vaste gamme de supports.

• Fonds en euros : 3,00 % en 2023
• Versement minimum : 500 €
• Frais d’entrée : 0
• Supports : ETF, SCPI/SCI, OPCI
• Gestion pilotée
• Offre spéciale : 150 € offerts (maximum)

Corum Life
Une assurance-vie sans frais, idéale pour investir dans les SCPI Corum.

• Fonds en euros : 4,45 % en 2023
• Versement minimum : 50 €
• Frais d’entrée : 0
• Frais d’arbitrage : 0
• Supports : SCPI/SCI
• Gestion pilotée

Les trois premiers contrats d’assurance-vie bénéficient d’une architecture ouverte, ce qui leur permet de proposer une vaste gamme de supports d’investissement et de SCPI provenant de différentes sociétés de gestion. À l’opposé, CORUM Life ne propose que des SCPI de la société CORUM, limitant ainsi le choix disponible.

Nous pouvons également mentionner le contrat EasyVie, offert par CNP Assurances (une entreprise partiellement détenue par l’État français 🇫🇷), ce qui peut apporter une garantie supplémentaire en termes de sécurité de votre épargne. Sans frais d’entrée, ce contrat propose 5 SCPI.

De son côté, Evolution Vie se distingue par la qualité de son fonds en euros et sa sélection de SCI sans frais. Bien qu’il n’inclut pas de SCPI, il demeure une option solide pour ceux qui recherchent un investissement de précaution.

Le tableau ci-dessous présente une comparaison détaillée des caractéristiques de chaque contrat.

Le tableau comparatif des assurances-vie pour investir dans des SCPI

Caractéristiques	Linxea Spirit 2	Placement Direct Vie	Lucya Cardif	Corum Life	Moyenne du marché
Courtier	Linxea	Placement Direct	Assurancevie.com	Corum	–
Assureur	Spirica	Swiss Life	Cardif	Corum Life	–
Versement initial	500€	500€	500€	50 €	–
Performance du fonds euros (2023)	3,13%	1,70% à 4%	3%	4,45%	2,5%
Frais de gestion UC	0,50%	0,50%	0,50%	0%	0,85%
Nombre de SCPI	22	11	6	3	0 ou 1
Nombre de SCI	11	11	3	0	0 ou 1
Nombre d’OPCI	9	0	2	0	0 ou 1
Distribution des loyers	100%	100%	100%	100%	85%
Autres supports	Fonds et ETF actions et obligations	Fonds et ETF actions et obligations	Fonds et ETF actions et obligations	Fonds en obligations	Fonds actions et obligations
Commentaire	Le contrat le plus riche pour investir dans l’immobilier	Fonds euro le plus performant et bonne sélection de SCPI	Contrat intéressant pour investir dans l’immobilier et la bourse	Les SCPI Corum en exclusivité, dès 50 € et sans frais supplémentaires
Avis détaillé	Avis Linxea Spirit 2	Avis Placement Direct Vie	Avis Lucya Cardif	Avis Corum
Offre	Linxea Spirit 2	Placement-direct Vie	Lucya Cardif : 150 € offerts	Sur Corum

Anaxago Value : accès exclusif à un fonds immobilier avec un rendement de 4,95% sur le fonds en euros.

L’offre spéciale mentionnée précédemment concerne le nouveau contrat d’assurance-vie proposé par Anaxago, basé sur le contrat de Generali. Ce dernier permet d’investir dans le fonds immobilier Anaxago Society 2023.

Géré par Anaxago, acteur reconnu du crowdfunding immobilier, ce fonds vise un rendement annuel de 7% grâce à des projets de réhabilitation. Si cet objectif est atteint, il pourrait dépasser de nombreuses SCPI, dont le rendement moyen se situe autour de 4,5% en 2022 et 2023.

✅ En plus, ce contrat ne comporte aucun frais d’entrée ni frais d’arbitrage. Il permet aussi d’investir dans le fonds en euros Netissima, avec un taux attractif de 4,95% pour les souscriptions réalisées avant le 30 juin 2024, valable sur les années 2024 et 2025.

Assurance-vie et SCPI : les pièges à éviter

Pour réussir vos investissements, il est crucial de minimiser les erreurs à chaque étape. Prenons l’exemple d’une personne qui a supposé que placer son argent dans des SCPI via une assurance-vie serait une solution miracle, mais qui a commis plusieurs erreurs.

Choisir un mauvais contrat d’assurance-vie
Cette personne a décidé d’investir en SCPI avec son contrat d’assurance-vie Fortuneo, simplement parce qu’il l’avait déjà souscrit. Cependant, Fortuneo ne distribue que 85% des dividendes et prélève 0,75% de frais de gestion annuels.
Il est important de noter que, contrairement à d’autres placements comme le PEA ou le livret A, il est possible d’ouvrir plusieurs contrats d’assurance-vie. En quelques minutes, vous pouvez souscrire en ligne un contrat mieux adapté.

➡️ Assurez-vous de choisir un contrat d’assurance-vie optimal pour les SCPI. Si ce n’est pas le cas, il suffit de prendre quelques minutes pour en ouvrir un autre !

Sélectionner de mauvaises SCPI
Les SCPI choisies par cette personne étaient Patrimmo Commerce et Primopierre de Primonial REIM, avec des rendements respectifs de 3,48% et 4,12% en 2023. Cependant, des SCPI comme Transitions Europe (8,16%) ou Remake Live (7,79%) ont offert des performances bien plus élevées.
➡️ Prenez le temps de bien choisir vos SCPI, car parmi les nombreuses options disponibles, elles n’offrent pas toutes les mêmes rendements !

Croire que l’avantage fiscal est suffisant
Cette personne a investi dans des SCPI via son assurance-vie, pensant que les avantages fiscaux suffiraient à compenser un rendement d’environ 4%. Cependant, comme le montre le tableau ci-dessous, elle aurait été plus rentable en investissant directement dans des SCPI comme Iroko Zen, même avec une tranche d’imposition de 30%.

Voici la comparaison entre la SCPI Patrimmo Commerce logée dans un contrat Fortuneo et la SCPI Iroko Zen en direct :

Critère	SCPI Patrimmo Commerce (Fortuneo)	SCPI Iroko Zen (en direct)
Taux de distribution 2023	3,48%	7,12%
Performance après frais de gestion et prélèvements de l’assureur	2,28%	7,12%
Rendement net de fiscalité (pour moins de 4 600 € de dividendes et assurance-vie de plus de 8 ans)	2,28%	> 3,76%*

SCPI, SCI ou OPCI ?

Les SCPI, OPCI et SCI sont les principaux supports immobiliers éligibles dans une assurance-vie. Voici leurs différences essentielles :

• SCPI : Investissent dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces ou des logements résidentiels.
  • Frais d’entrée : De 0% à 8% (selon le contrat d’assurance-vie)
  • Rendements : 3% à 7% annuels
  • Conclusion : ✅ Parfait pour un investissement immobilier à long terme.
• SCI : Semblables aux SCPI, mais certaines sont exemptées de frais d’entrée. Elles sont plus diversifiées, investissant à la fois dans des immeubles en direct et dans des SCPI.
  • Frais d’entrée : De 0% à 2%
  • Rendements : 1% à 4% par an
  • Conclusion : Bon choix pour un investissement à moyen terme (moins de 6 ans).
• OPCI : Moins de frais d’entrée mais des rendements plus faibles. Contrairement aux SCPI, elles doivent investir partiellement dans des obligations, ce qui rend les fonds plus liquides mais moins rentables.
  • Frais d’entrée : De 0% à 3%
  • Rendements : 0% à 3% par an
  • Conclusion : ❌ À éviter. Les rendements et frais ne justifient pas l’investissement, privilégiez les ETF obligataires pour des frais plus bas.

Les frais liés aux SCPI dans une assurance-vie : ce qu’il faut savoir

Les frais liés aux SCPI ne sont pas toujours très clairs lorsque vous investissez en direct. En choisissant une assurance-vie, vous bénéficiez de frais d’entrée plus bas, mais des frais de gestion peuvent s’ajouter. Heureusement, ces frais supplémentaires sont souvent compensés par les avantages fiscaux de l’assurance-vie. Analysons cela de plus près ⤵️

Des frais d’entrée plus faibles

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple de Pierre Capitale :

• Prix d’acquisition : 97,5% du prix des parts, soit 2,5% de réduction par rapport à un achat en direct.
• Prix de retrait : 89,6% du prix des parts, ce qui signifie que si vous revendiez vos parts, vous les obtiendriez 10,4% moins cher que leur prix d’achat. Cela est dû aux frais d’entrée de 10,4%.

Conclusion : Sur Pierre Capitale, les frais de souscription sont normalement de 10,4%, mais grâce à la réduction de 2,5%, vous bénéficiez d’un coût effectif de 8,1% grâce à l’assurance-vie Placement Direct.

✅ L’assurance-vie vous permet ainsi de réduire les frais d’entrée, avec une économie qui varie généralement entre 1 et 2,5%.

Cependant, toutes les SCPI ne bénéficient pas de cette réduction. Par exemple, pour Epargne Foncière et PFO2, aucune réduction n’est appliquée.

Des frais de gestion supplémentaires

Enfin, il est essentiel de garder à l’esprit que l’assurance-vie prélève des frais de gestion annuels, généralement de 0,5% par an, comme c’est le cas avec Placement-Direct Vie et Linxea Spirit.

Ces frais s’appliquent à l’ensemble des unités de compte, y compris les SCPI. À l’exception de CORUM Life, qui ne prélève pas de frais de gestion mais restreint les investissements aux SCPI de la société CORUM, il n’existe pas de contrats d’assurance-vie avec des frais de gestion inférieurs à 0,5%.

➡️ Cependant, grâce aux frais d’entrée réduits et aux avantages fiscaux de l’assurance-vie, ces frais de gestion n’entravent généralement pas l’intérêt d’investir via ce type de contrat, notamment pour les foyers soumis à une imposition de 30% ou plus.

Le tableau comparatif des SCPI accessibles via l’assurance-vie

Nom	Type	Frais d’entrée	Description	Zone géographique	Taux de distribution 2023	Taux de distribution 2022	Assurance-vie
Remake Live	SCPI	0%	Diversifiée	Europe	7,79%	NA	Linxea Spirit
Corum Origin	SCPI	11,964%	Diversifiée	Europe	6,06%	6,88%	Corum life
Corum Eurion	SCPI	12%	Diversifiée et ISR	Europe	5,67%	6,47%	Corum life
Corum XL	SCPI	12%	Diversifiée	Monde	5,40%	5,97%	Corum life
Épargne Pierre	SCPI	8% sur Linxea Spirit	Bureaux	France	5,28%	5,28%	Linxea Spirit
Alitxia Cadence	SCPI	7% sur Linxea Spirit	Bureaux et commerces	France	5,60%	5,51%	Linxea Spirit
Efimmo 1	SCPI	8% sur Linxea Spirit	Bureaux	Région parisienne	4,65%	4,98%	Linxea Spirit
PFO	SCPI	7,5% sur Linxea Spirit	Bureaux, commerces et résidences	Europe	5,70%	5,57%	Linxea Spirit
Primopierre	SCPI	8,62% sur Linxea Spirit	Bureaux	Région parisienne	4,12%	4,21%	Linxea Spirit
Immorente	SCPI	8% sur Linxea Spirit	Bureaux	Europe	5,00%	4,82%	Linxea Spirit
Pierre Capitale	SCPI	Selon contrat	Bureaux	Europe	5,16%	5,05%	Placement Direct Vie
PFO2	SCPI	6,5% sur Linxea Spirit	Bureaux	France	4,10%	4,32%	Linxea Spirit
Primovie	SCPI	7% sur Linxea Spirit	Santé et éducation	Europe	4,21%	4,49%	Linxea Spirit
LF Grand Paris Patrimoine	SCPI	7,5% sur Linxea Spirit	Bureaux	France	4,53%	4,32%	Linxea Spirit
Epargne Foncière	SCPI	5,5% sur Linxea Spirit	Bureaux	Région parisienne	4,43%	4,64%	Linxea Spirit
Atout Pierre Diversification	SCPI	4,14%	Bureaux et un peu de commerces	Région parisienne	4,14%	4,07%	Easyvie
Selectinvest 1	SCPI	4,25% sur Linxea Spirit	Bureaux et commerces	France	4,13%	4,17%	Linxea Spirit
LF Europimmo	SCPI	6% sur Linxea Spirit	Bureaux et commerces	Europe	4,64%	4,32%	Linxea Spirit
AEW Commerces Europe	SCPI	Selon contrat	Commerces	Europe	4,00%	4,05%	Placement Direct Vie
Rivoli Avenir Patrimoine	SCPI	5,99% sur Linxea Spirit	Bureaux	Région parisienne	3,56%	3,38%	Linxea Spirit
Edissimmo	SCPI	5,99% sur Linxea Spirit	Bureaux	France	3,77%	3,65%	Linxea Spirit
Laffitte Pierre	SCPI	7,92% sur Linxea Spirit	Bureaux et commerces	France	3,62%	4,00%	Linxea Spirit
Patrimmo Commerce	SCPI	7% sur Linxea Spirit	Commerces	France	3,48%	3,86%	Linxea Spirit
Atream Hôtels	SCPI	8% sur Linxea Spirit	Hôtels et établissement de loisir	Europe	5,30%	5,05%	Linxea Spirit

Si l’investissement en SCPI via une assurance-vie ne vous semble pas indispensable, vous pourriez préférer explorer l’ensemble des options disponibles sur le marché. Dans ce cas, je vous invite à découvrir notre comparatif complet des SCPI.

Sélection de SC et SCI admissibles

Si vous visez un investissement à moyen terme, avec des frais d’entrée plus faibles et une diversification accrue, voici une sélection de SCI éligibles à l’assurance-vie :

Nom	Type	Frais d’entrée	Description	Zone Géographique	Performance 2023	Performance 2022	Contrat
SC Pythagore	SCI	0%	Diversifiée	Europe	-11,95%	2,35%	Evolution Vie, Placement Direct Vie
Invest Immo Selection	SCI	0%	Bureaux	Europe	-15,52%	3,96%	Evolution Vie
Viagénérations	SCI	1%	Viagers résidentiels	France	3,46%	3,12%	Placement Direct Vie
LF Philosophale 2	SCI	1%	Diversifiée	Europe	-5,72%	3,03%	Linxea Spirit, Placement Direct Vie
Novaxia R	SCI	1% à 2%	Logements	France	2,06%	5,04%	Placement Direct Vie
SCI Euro Carbonne	SCI	2%	Bureaux	Europe	N/A	4,17%	Linxea Spirit
Tangram	SCI	2%	Diversifiée	Europe	-12,72%	2,40%	Linxea Spirit
SCI Capimmo	SCI	2%	Diversifiée	Europe	-11,55%	4,04%	Linxea Spirit, Evolution Vie, Placement Direct Vie
Sofidy Convictions Immobilières A	SCI	2%	Diversifiée	Europe	-0,41%	3,26%	Linxea Spirit, Placement Direct Vie